Залог при покупке квартиры

При совершении сделок с недвижимостью приходится сталкиваться с понятием «залог». Несмотря на кажущуюся простоту, на практике мнения о толковании норм права далеко неоднозначны. Остается дискуссионным и сам вопрос о том, что может служить предметом залога. Остановимся подробнее на нюансах.

Что такое залог

С правовой точки зрения определение залога дано в ст. 334 Г РФ: это обеспечение исполнения кредитором обязательств перед залогодержателем.

Предоставление банками крупных денежных сумм в кредит на приобретение недвижимости под залог квартиры, прочей недвижимости – одна из популярных услуг финансовых организаций.

Залоговым имуществом при покупке, например, квартиры в ипотеку может выступать:

• приобретаемое новое жилье;
• уже имеющаяся в собственности у заемщика недвижимость;
• прочее ценное имущество.

Заключая сделки купли-продажи или аренды жилья, потенциальный покупатель (квартиросъемщик) сталкивается с понятием внесения так называемого залога в качестве страхового депозита.

В российском законодательстве нет четких положений, регулирующих вопросы обязательных требований внесения залога и его размера, если собираетесь купить или снять на определенный срок квартиру для проживания, чтобы обеспечить выполнение предварительной договоренности.

С понятием залога отождествляют внесение предоплаты, которая может иметь весомые юридические отличия:

• аванс;
• задаток.

Зачем нужен залог

Основная цель залога – обеспечить выполнение взятых обязательств. Поскольку залогом в обиходе принято называть внесенный денежный аванс или задаток, выделим основные отличия.

Как это работает:

1. При приобретении квартиры с привлечением ипотечного займа, как правило, залогом выступает принадлежащая покупателю недвижимость, не имеющая обременений. Чаще всего в залог оформляется объект купли-продажи.

Если должник не выплачивает своевременно долг, проценты за пользование кредитными средствами, чтобы компенсировать понесенные убытки, залогодатель вправе реализовать заложенное имущество.

2. Человек, заинтересованный в приобретении конкретной квартиры оплачивает частично ее договорную стоимость, чтобы собственник не искал других покупателей, пока, например, не будут соблюдены какие-либо формальности или оформлена ипотека.

По существу такой залог является предоплатой в виде аванса или задатка.

Независимо от причин, если сделка не состоялась, в полном объеме внесенную сумму аванса должны вернуть лицу, собиравшемуся купить предлагаемую недвижимость.

Что касается задатка, он может остаться у продавца, если потенциальный покупатель в итоге откажется от заключения сделки.

3. При аренде квартиры собственник вправе запросить сумму залога, которая компенсирует ему испорченное жильцами имущество.

Если по окончании договорных сроков проживания квартира будет передана хозяину в полном порядке, залог возвращается бывшим квартирантам.

Как оформить залог

Чтобы защитить интересы сторон, передача залога оформляется в письменном виде.

Аванс может быть внесен с получением расписки от собственника, где обязательно должны быть указаны:

• личные данные сторон;
• когда и сколько покупатель заплатил денег и что эта сумма входит в стоимость объекта продажи;
• дата и место передачи денег;
• подпись собственника, удостоверяющая получение оговоренной суммы.

Непосредственно ипотека с передачей недвижимости в залог банку или соглашение с собственником о внесении задатка должны быть оформлены договором.

Чтобы договор имел правовую значимость, обязательно должны быть зафиксированы существенные условия:

• предмет залога и его оценочная стоимость;
• размер и сроки исполнения обязательств;
• ответственность сторон за невыполнение условий договоренности.

Рекомендуем при заключении сделки с недвижимостью привлечь специалистов, разбирающихся во всех тонкостях залоговых правоотношений. Сотрудники АН «Уютвиль» хорошо знают законодательство и проконсультируют по вашим вопросам.